음식점 창업 절차와 법령(5)_점포 계약

임대차 계약이란?

• 민법상 임대차계약
  • "임대차계약"이란 임대인이 임차인에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 임차인이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로서 성립하는 계약을 말합니다.(민법 제 618조)
• 상가건물 임대차 보호법 상 상가건물 임대차 계약
  • "상가건물 임대차계약"이란, 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차중 보증 금액이 일정 금액 이하인 계약을 말합니다.
• 민법상 임대차계약과 상가건물 임대차 보호법상 임대차계약의 관계
  • 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준 금액을 초과하는 상가건물 임대차에 대해서는 민법의 규정이 적용
    • 다만, 대항력 등, 계약갱신 요구등, 및 계약생신의 특례, 권리금 정의 및 회수기회 보호, 적용제외 등, 차임연체와 해지, 표준계약서의 작성 등의 규정은 상가건물임대차보호법 제2조제1항 단서에 따라 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준 금액을 초과하는 임대차에 대해서도 적용합니다.

임대차계약 전 확인 사항

• [1] 건축물 대장의 확인
  • 건축물 대장은 건축물의 소유, 이용 상태를 나타내어 건축물과 대지의 현황 및 지하수위, 기초형식, 설계지내력, 구조설계 해석법, 내진설계 적용 여부, 내진 능력, 특수구조물 해당여부, 특수구조건축물의 유형 등 건축물의 구조내역에 관한 정보를 표시하고 있는 공적장부입니다. 
    • 건축물 대장을 발급받은 임차하려는 건물의 용도가 창업하려는 음식점 영업 형태에 적합한지 확인해야 합니다.
• [2] 토지대장의 확인
  • 토지대장은 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 토지의 소유자가 기록되어 있는 공적장부입니다.
    • 토지대장에 기재된 토지의 소재지와 지번이 임차하려는 상가건물의 토지 소재지 및 지번과 일치하는지를 확인해야합니다.
• [3] 토지이용계획 확인서의 확인
  • 토지이용계획 확인서는 지역,지구 등의 지정내용과 그 지역, 지구 등 안에서 행위제한 내용이 기재되어 토지의 이용 및 도시 계획 시설 결정여부 등을 알 수 있는 서류입니다.
    • 토지이용계획 확인서에서 해당 상가건물의 용도지역, 용도지구, 용도구역의 지정여부를 확인해야합니다.
• [4] 등기부의 확인
  • 등기부란 전산정보처리조직에 의해 입력, 처리된 등기정보자료를 대법원규칙으로 정하는바에 따라 편성된 해당 등기소에 비치되어 있는 토지, 건물의 등기를 하는 공부를 말하며 등기부는 토지등기부와 건물등기부로 구분됩니다.
    • 부동산 등기부에서 해당 건물의 소재, 지번, 지목 등에 관한 현황 및 소유권, 지상권, 전세권, 저당권 등 권리관계를 확인해야합니다.
    • "부동산 종합공부"란 다음과 같은 부동산에 관한 종합정보를 정보관리체계를 통해 기록 및 저장한 것을 말합니다. 
      • 토지의 표시와 소유자에 관한 사항 : 지적공부의 내용
      • 건축물의 표시와 소유자에 관한 사항 : 건축물 대장의 내용
      • 토지의 이용 및 규제에 관한 사항 : 토지이용계획확인서의 내용
      • 부동산의 가격에 관한 사항 : 개별공시지가, 개별주택가격 및 공통 주택 가격 공시 내용
      • 그 밖에 부동산의 효율적 이용과 부동산과 관련한 정보의 종합적 관리, 운영을 위해 필요한 부동산의 권리에 관한 사항

임대차계약서의 체결

계약서 작성시 임대차 계약서에는 다음과 같은 사항이 기재되어야 합니다.

• 거래당사자의 인적사항
• 물건의 표시
• 계약일
• 거래금액, 계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항
• 물건의 인도일시
• 권리이전의 내용
• 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한
• 중개대상물확인, 설명서 발급일자
• 그 밖의 약정내용

임대차계약의 기간

일반적으로 임대차계약의 기간은 당사자의 약정에 따라 정한 기간이 만료될 떄까지 존속됩니다.

• 상가건물 임대차 보호법의 경우 기간을 정하지 않거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수는 있습니다.

참고 : 

https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?csmSeq=627&ccfNo=1&cciNo=1&cnpClsNo=1

 

https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=839&ccfNo=2&cciNo=2&cnpClsNo=1&search_put=

 

 

임대차 등기

• 민법에 따른 임대차의 등기
  • 부동산 임차인은 당사자간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있습니다
  • 임차인은 임차권설정등기절차를 이행하라는 취지의 이행판결을 받아 단독으로 등기를 신청할 수 있습니다.
• 등기의 신청
  • 임대차등기는 등기권리자(임차인)와 등기의무자(임대인)가 공동으로 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원, 그 지원 또는 등기소에 신청해야합니다.
• 등기의 효력
  • 부동산 임대차를 등기한 때에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다.
    • 상가건물 임대차보호법에서의 임대차 등기
      • 상가건물 임대차보호법 상 임대차등기에 대한 규정은 상가건물 임대차보호법 제 2조제1항에 따라 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준 금액을 초과하지 않는 임대차에 적용됩니다.
      • 임대차등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득합니다.
        • 다만, 임차인이 임대차등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임대차 등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선 변제권을 상실하지 않습니다.
      • 임대차 등기를 마친 이후에 임차한 임차인은 우선변제를 받을 권리가 없습니다.
      • 임차인이 대항력 또는 우선변제권을 갖추고 민법 제621조제1항에 따라 임대인의 협력을 얻어 임대차 등기를 신청하는 경우에는 신청서에 부동산등기법 제74조제1호부터 제7호까지의 사항외에 (1)사업자등록을 신청한 날, (2) 임차 건물을 점유한 날, (3) 임대차 계약서 상의 확정일자를 받은 날을 기재해야 하며 이를 증명할 수 있는 서면을 첨부해야합니다.

상가건물 임대차 보호법 상 대항력의 취득

대항력이란?

임차인이 제 3자, 즉 임차상가건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람 또는 그 밖에 임차상가건물에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다.(대항력 등의 규정은 상가건물임대차보호법에 의거하여 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준 금액을 초과하는 임대차에 대해서도 적용합니다.)

 

대항력의 요건

상가건물의 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 대항력을 갖추려면 (1)건물의 인도와 (2)사업자 등록을 신청해야합니다.

 

대항력의 발생

• 대항력은 위의 대항요건을 갖추면, 사업자등록을 신청한 다음날 부터 제3자에 대해서 효력이 생깁니다.
• 대항력을 갖춘 상가건물 임차인은 임차상가건물이 다른 사람에게 양도되더라도 새로운 상가건물 소유자에게 계속해서 임차권의 존속을 주장할 수 있습니다.
• 임차권은 임차건물에 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸하지만, 보증금이 전액변제되지 않는 대항력이 있는 임차권을 그렇지 않습니다.

상가건물 임대차보호법 상 우선 변제권의 취득

우선변제권이란?

우선변제권은 상가건물임대차보호법상 임차인이 후순위권리자 또는 채권자보다 우선하여 임차보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.

 

우선변제권의 요건

우선변제권을 취득하려면 (1)상가건물 임대차보호법 제3조제1항에 따른 대항요건을 갖추고, (2)임대차계약서상 확정일자를 받아야 합니다.

 

확정일자의 취득

상가건물 임대차 계약서에 확정일자를 받으려는 자는 관할 세무서장에게 확정일자 신청서와 함께 임대차계약서 원본, 본인을 확인할 수 있는 서류, 임대차목적이 상가건물의 일부분인 경우 그 부분도면 등을 제출해야합니다.

 

우선변제권의 발생

우선변제권을 취득하면 임차인은 임차상가건물이 경매 또는 공매에 붙여졌을때 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.

 

Q. 건물주가 바뀌어 임대차계약 체결 시 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 유지되나요?

A. 일반적으론 임차인이 대항력, 우선변제권을 취득했고 소유권이 3자에게 양도 되면 지위를 승계될 수 있음. 하지만 새로운 소유자와 임차인이 동일한 목적에 대해 효력을 소멸하고자 하는 의사로 새롭게 체결된다면 모든 대항력과 우선변제권이 함께 소멸됨. 따라서 새로운 소유자에게는 소유권 주장이 어려워 새롭게 체결한 임대차계역에 따라 다시 취득해야함